借地権とは
借地権付物件を借りる場合の注意点を述べる前に、まず借地権についておさらいをします。
借地権とは、地主が所有する土地を借り、その土地の上に建物を建築・所有する権利のことです。
土地を自ら探す必要もなく、購入をせずとも建物に住めるため、一から土地を探すよりも、安い価格で物件を所有できます。
地主に地代を支払う必要がありますが、固定資産税や都市計画税はかかりません。
借地権がついている土地の多くは、立地条件や利便性が良い傾向にあるので、エリアによっては希望物件が見つかるでしょう。
借地権は大きく分けて、5つの種類に分けられます。
まず、普通借地権から説明します。契約更新が必要になりますが、半永久的賃借が可能なことが特徴です。木造・鉄筋・コンクリートと、建物構造に関係なく、契約期間は当初30年、合意更新後は20年、それ以降は10年となります。
次に、一般定期借地権です。この権利は住宅用として利用され、契約期間は50年。普通借地権のように更新はなく、更新が終わった後は返還するのが条件です。
事業用の利用のみで適用されるのが事業用定期借地権です。契約期間は10年以上50年未満で更新はありません。期日を迎えたら更地にして返還します。
建物譲渡特約付借地権の契約期間は最低30年といわれています。事業用定期借地権・建物譲渡特約付借地権のように更地返還が条件ではなく、契約終了後は土地所有者が建物を買い取る権利です。
工事の仮設事務所・プレハブ倉庫を建てる際、一時的に土地を借りる場合は、一時使用目的の借地権が適用されます。
借地権付物件を借りる際の注意点
所有権の土地と比べ、借地権付物件は比較的安い価格で購入できますが、そのぶん注意しなければならない点があります。
それは、物件に手を加える際、基本的に地主の許可・承諾料の支払いが必要になることです。
ライフスタイルの変化により、建物の増改築や建替えを希望する人もいるでしょう。その場合は勝手に話を進めるのではなく、地主の承諾が必要になります。
転勤や仕事の状況で住まいを変えざるを得ず、売却を考える場合ももちろん、地主の承諾を得ないといけません。承諾とともに、基本的にどちらも承諾料が発生します。
毎月地代を支払いますが、更新時に地主から更新料の請求がされるケースもあります。
また、借地権付物件は所有権の土地よりも、銀行側の担保評価が低くなる傾向のため、融資が受けにくいことも。
ただし、定期借地権付き住宅ローンも増えてきているため、それも考慮したうえで探しましょう。一般の不動産会社ではなく、借地権が得意な買取業者に相談すると、話がスムーズに進むためおすすめです。
